營改增后個人出租房屋如何算個稅？舉例告訴你
來源：中國稅務報 作者：袁應發 劉厚兵 劉瑩
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營改增后，與個人出租房屋息息相關的個人所得稅政策變化較大，目前主要涉及增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、水利基金、房產稅、土地使用稅、印花稅和個人所得稅等。
《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2第一條規定，個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。《國家稅務總局關于發布〈納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2016年第16號）第八條規定，其他個人出租不動產，按照以下公式計算應納稅款：（一）出租住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×1.5%；（二）出租非住房：應納稅款=含稅銷售額÷(1+5%)×5%。
《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅房產稅土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號），個人出租房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉租所得時予以扣除。
舉例說明
1.按月收取租金
例1某省會城市居民王某出租自有商鋪取得月租金收入63000元，當月應繳納多少個人所得稅？
應繳納增值稅=63000÷（1+5%）×5%=3000（元）
應繳納城建稅及附加=3000×（7%+3%+2%）=360（元）
應繳納房產稅=63000÷（1+5%）×12%=60000×12%=7200（元）
應繳納印花稅=60000×0.1%=60（元）
應繳納個人所得稅=[63000÷（1＋5%）－360－7200－60]×（1－20%）×20%=8380.8（元）。
2.按年收取租金
例2某省會城市居民王某出租住房，出租期限為1年，租金為30萬元，應繳納多少個人所得稅？
《國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2016年第23號）規定，其他個人采取預收款形式出租不動產，取得的預收租金收入，可在預收款對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。個人出租房屋取得的租金收入可在租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。
不含增值稅收入=300000÷（1+5%）=285714.29（元）
房產稅=285714.29×4%=11428.57（元）
應繳納個人所得稅為每月租金收入扣除已繳納的稅費后，減除稅法規定的費用扣除標準，乘以適用稅率得出每月應納個人所得稅，再乘以租賃月份數，得到該筆租金收入應納個人所得稅。
應繳納個人所得稅=（285714.29÷12-11428.57÷12）×（1-20%）×10%×12=21942.85（元）
注意，若上述案例年租金分攤后的月租金收入超過3萬元，則要繳納增值稅，相關個人所得稅計算結合例1和例2。
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